Cedolare secca sugli affitti: cos'è, chi può sceglierla e come si comunica

Cos'è e chi può sceglierla

L'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 offre al proprietario, o al titolare di un diritto reale di godimento, di un'unità immobiliare abitativa data in locazione ad uso abitativo la possibilità di scegliere, in alternativa al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, un'imposta sostitutiva: la cedolare secca. Vale per il canone di locazione dell'abitazione e delle pertinenze locate insieme. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti per i quali non c'è obbligo di registrazione.

Il regime non si applica alle locazioni di abitazioni fatte nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni (art. 3, comma 6). Il comma 6-bis prevede un caso particolare: cooperative edilizie per la locazione ed enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari e mettono gli immobili a disposizione dei comuni.

Cosa sostituisce

• l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, sul canone;
• l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione;
• le stesse imposte sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto.

Sulla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo. Le imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate non vengono rimborsate (art. 3, comma 4).

Quanto costa

L'aliquota è del 21% del canone annuo stabilito dalle parti. Per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, e art. 8 della L. 431/1998) relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati dal D.L. 551/1988 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, l'aliquota è ridotta al 10%. Se leggi guide più vecchie con cifre diverse, controlla l'anno: per esempio la circolare 26/E del 2011 parlava di un'aliquota del 19% per gli stessi contratti, mentre il testo oggi in vigore indica il 10%.

Cosa si rinuncia: l'aggiornamento del canone

Se il locatore sceglie la cedolare secca, per tutto il periodo dell'opzione è sospesa la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se il contratto la prevede e anche per la variazione ISTAT. La regola è inderogabile (art. 3, comma 11).

La raccomandata al conduttore

L'opzione non ha effetto se il locatore non ha dato al conduttore, prima, comunicazione con lettera raccomandata con cui rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone. Secondo la circolare 26/E del 2011 la raccomandata consegnata a mano non è valida a questo fine, anche con ricevuta firmata dal conduttore, e se i conduttori sono più d'uno la comunicazione va inviata a ciascuno.

Quando e come si versa

La cedolare secca si versa entro il termine previsto per il versamento dell'IRPEF. Le modalità di esercizio dell'opzione e di versamento degli acconti e del saldo sono stabilite con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate; la norma fissa gli acconti nella misura del 100% dal 2021.

Cosa questa guida non copre

Questa guida legge l'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 e la circolare 26/E del 2011. Non entra nei casi particolari (categorie catastali, sublocazioni, conduttori che sono società, immobili con usi misti): per quelli, e per le modifiche successive alle fonti qui elencate, controlla il testo vigente o rivolgiti a un professionista.