Deposito cauzionale: quanto può chiedere il proprietario e quando va restituito

Il limite: tre mensilità

L'articolo 11 della legge 392/1978 dice che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Un deposito di 2.400 euro, per esempio, è ammesso per un canone mensile di 800 euro o più.

Gli interessi

Lo stesso articolo 11 stabilisce che il deposito è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Il tasso lo fissa ogni anno il Ministro dell'economia: 2,5% per il 2024, 2% per il 2025, 1,6% per il 2026. Su un deposito di 2.400 euro, un anno intero al 1,6% sono 38,40 euro.

A cosa serve la cauzione

Secondo la Cassazione (ord. 194/2023, che richiama precedenti) la funzione del deposito cauzionale nel contratto di locazione è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, del conduttore: a cominciare dal pagamento dei canoni, e comprende la garanzia del risarcimento di un eventuale danno, anche per lucro cessante.

Come va restituito l'immobile

L'articolo 1590 del codice civile dice che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. Se manca la descrizione, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Per questo conviene che alla consegna ci sia una descrizione dello stato dell'immobile, firmata da entrambi.

Il locatore può trattenere il deposito?

Nell'ordinanza 194/2023 la Cassazione ricorda che l'obbligo di restituire il deposito sorge con la conclusione della locazione, e che il locatore può sottrarsi alla restituzione solo a condizione di proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, del deposito a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati. La stessa ordinanza ha ritenuto che il deposito non possa essere restituito solo perché l'immobile non ha subito danni, se il conduttore è stato condannato a risarcire un altro danno, come quello da lucro cessante, e che una clausola del contratto che prevedeva la restituzione dopo la regolare riconsegna dei locali non bastasse a giustificarla in quel caso.

Entro quando va restituito?

Nelle fonti che abbiamo letto (L. 392/1978, art. 1590 del codice civile, l'ordinanza 194/2023) non c'è un termine di legge per la restituzione del deposito: l'obbligo nasce con la conclusione della locazione. Se il contratto indica un termine, vale quello. Se hai dubbi sul caso concreto, rivolgiti a un professionista.

Cosa questa guida non copre

Questa guida legge l'art. 11 della L. 392/1978, l'art. 1590 del codice civile, un'ordinanza della Cassazione e i decreti sul tasso legale. Non esamina altre sentenze, i depositi tenuti da un'agenzia o in custodia presso un terzo, né le locazioni a uso diverso dall'abitativo.