Registrazione del contratto di locazione: scadenze, imposta e cosa succede se si sbaglia

Il termine: trenta giorni

L'articolo 17 del D.P.R. 131/1986 dice che l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione di immobili esistenti in Italia è liquidata dalle parti contraenti e assolta entro trenta giorni mediante versamento. Da quale data decorrano i trenta giorni (la data del contratto o l'inizio della locazione, se anteriore) è regolato da un altro articolo dello stesso decreto, l'art. 13, che questa guida non riproduce: verificalo prima di fare i conti sulla scadenza.

Come si paga: tutto subito o anno per anno

Per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto, oppure ogni anno sul canone di quell'anno. Se si è pagato per l'intera durata e il contratto si risolve prima, si ha diritto al rimborso dell'imposta relativa alle annualità successive a quella in corso. L'imposta delle annualità successive alla prima, anche per effetto di proroghe, va versata entro trenta giorni (art. 17, comma 3).

Quanto costa

L'aliquota ordinaria per le locazioni ad uso abitativo è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità (le aliquote stanno nella Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, che non riproduciamo qui: controllala per l'anno che ti interessa). La risoluzione 134/E del 2006 precisa che l'imposta della prima annualità è l'imposta principale e non può mai essere inferiore a 67 euro, mentre quella delle annualità successive, complementare, può essere anche inferiore.

L'articolo 17 dice che l'imposta è liquidata dalle parti contraenti; come si divide tra locatore e conduttore è regolato da un'altra norma (art. 8 della L. 392/1978), che qui non riproduciamo.

Proroghe, cessioni, risoluzioni

Entro trenta giorni va presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto la comunicazione relativa a cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite. Chi non versa, in tutto o in parte, l'imposta relativa a cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite è sanzionato ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 471/1997 (art. 17, commi 1 e 1-bis).

Con la cedolare secca

Se il locatore sceglie la cedolare secca, questa sostituisce l'imposta di registro e di bollo sul contratto, e anche quelle sulla risoluzione e sulle proroghe (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2). La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti che non devono essere registrati.

La comunicazione di cessione di fabbricato

La registrazione dei contratti di locazione soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso assorbe la comunicazione di cessione di fabbricato prevista dall'art. 12 del D.L. 59/1978. Se il godimento è concesso con un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, la comunicazione si fa al Questore competente. Non rientra in questa semplificazione la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza prevista dall'art. 7 del D.Lgs. 286/1998 per chi alloggia, ospita o cede il godimento di un immobile a uno straniero o apolide, da fare per iscritto entro quarantotto ore all'autorità locale di pubblica sicurezza, per la quale resta fermo quanto ivi previsto (D.L. 79/2012, art. 2; D.Lgs. 286/1998, art. 7).

Cosa succede se non si registra

Nel caso di omessa richiesta di registrazione del contratto si applica l'articolo 69 del D.P.R. 131/1986, cioè le sanzioni per omessa registrazione, che non riproduciamo qui (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 3). Il regime speciale dei commi 8 e 9 dello stesso articolo 3 per i contratti non registrati (durata di quattro anni, canone pari al triplo della rendita catastale) è stato dichiarato illegittimo dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 50 del 2014.

Cosa questa guida non copre

Questa guida legge l'articolo 17 del D.P.R. 131/1986, una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate, l'articolo 2 del D.L. 79/2012 e l'articolo 3 del D.Lgs. 23/2011. Non copre l'imposta di bollo, le sanzioni per ritardo e ravvedimento, né i contratti di durata inferiore a trenta giorni: per quelli controlla il testo vigente o rivolgiti a un professionista.